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30 de Maio de 2020

Parcelamento Ilegal: o sonho de possuir um pedacinho de terra rural pode virar um pesadelo

Ilegalidade de empreendimentos originários de parcelamentos de imóveis rurais, para fins urbanos, desrespeitando o mínimo do módulo rural.

Hébia Machado, Bacharel em Direito
Publicado por Hébia Machado
há 4 anos

Parcelamento ilegal do solo rural

De acordo com o sistema instituído pela Lei 6.766/79, o parcelamento do solo para fins urbanos pressupõe que a gleba dividenda situe-se em zona urbana ou de expansão urbana (artigo 3º, caput):

Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999, grifos nossos)

A respeito do primeiro pressuposto, indicado no artigo 3º, caput, da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, Diógenes Gasparini conclui:

O parcelamento do solo para fins urbanos, segundo a sistemática da Lei federal n. 6.766/79, só pode ser concretizado nas zonas urbanas ou de expansão urbana. Na zona rural, dada a luminar clareza desse dispositivo, nenhum terreno pode ser loteado ou desmembrado para fins urbanos, ou seja, para a implantação de novo núcleo residencial, comercial, industrial ou de lazer. (O Município e o Parcelamento do Solo, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1988, pág. 25, grifos nossos).

Em poucas palavras, a legislação vigente inviabiliza a divisão de imóvel rural em dimensão inferior ao módulo ou fração mínima de parcelamento, vedação também presente no seguinte dispositivo:

Artigo 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural (Lei 4504/64, Estatuto da Terra).

Acerca do módulo rural, tem-se a seguinte definição:

O conceito de módulo rural é derivado do conceito de propriedade familiar e, em sendo assim, é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico (Disponível em: http://www.incra.gov.br/o-queemodulo-rural. Acesso em: 18/01/2016).

Apesar da clareza solar das previsões legais em comento, muitos empreendedores fragmentam imóveis rural em lotes/chácaras, para fins urbanos (chácaras de lazer/moradia), medindo-os e demarcando-os, em áreas ou frações ideais previamente estipuladas, como se tratassem, na realidade, de loteamentos urbanos, desrespeitando o mínimo do módulo rural exigível para a região, bem como não observando a proibição de alienar as mencionadas unidades fracionadas.

Acerca da vedação de venda de imóveis rurais, em frações ideais, assim se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o Juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido (STJ, RMS nº 9876/SP, disponível em: http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?tipo_visualizacao=null≺ocesso=9876&b=ACO.... Acesso em 19/03/2013).

Assim sendo, diante da evidente violação aos impedimentos legais, indiscutível a ilegalidade dos empreendimentos decorrentes de parcelamento indiscriminado de imóvel rural e, consequentemente, da alienação dos lotes/chácaras objetos do chacreamento ilegal.

15 Comentários

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Excelente texto, técnico e acessível ao mesmo tempo.
O assunto envolve, além do aspecto jurídico, muito bem abordado, o aspecto ambiental e o social.
O parcelamento irregular afeta o meio ambiente de forma agressiva, pois gera impacto na fauna e flora, reduzindo a cobertura vegetal e gerando a produção de detritos humanos.
Além disso, causa transtornos aos adquirentes, pois não há meios legais de se obter a matricula do imóvel, posto que não se pode registrar imóvel que não apresente os requisitos legais para tal.
Assim, o sonho se torna pesadelo para o desinformado comprador, que geralmente não consegue reverter a situação, já que, via de regra, o responsável pelo empreendimento acumula também a função de irresponsável contumaz.
E assim vamos vivendo, observando a Lei de Gérson e ignorando a Lei 6.766, para a vergonha e decadência da nação. continuar lendo

Obrigada, Arlem!

Suas observações, sempre muito apropriadas, certamente enriquecem o artigo.

Grande abraço! continuar lendo

Sim, graças à "falta de fiscalização", enormes areas foram loteadas no municipio de SP e outras cidades, como na cabeceira do Tiete, região de interlagos. Esta "falta de fiscalização", aliada à planejamento urbano irreal sem oferta de área para a classe de menor poder aquisitivo, obtida graças à corrupção do poder público, pune o peixinho pequeno. Este último que vive uma situação "de fato", cria o nosso teratomico tecido urbano, incluido aí as conhecidas favelas.
Lembro também que era legal o parcelamento de solo rural na forma de condomínio até algum tempo atras. Os que o regularizaram em cartórios de registro de imóveis, veem agora seus direitos à propriedade tolhidos por portaria cartorial. A nossa constituição preconiza o direito à propriedade, juntamente com o código civil. Então um mandado de segurança garantiria o direito de transferência da propriedade... continuar lendo

Ótimo artigo!

Também nesse tema, sugiro o meu pequeno vídeo: http://marciliodrummond.jusbrasil.com.br/noticias/238971364/reveladoafarsa-dos-loteamentos-irregulares

e também meu texto: http://marciliodrummond.jusbrasil.com.br/artigos/234987683/espantoso-lotes-irregularesavenda

Abraços! continuar lendo

Obrigada pela avaliação, Marcílio!

Agradeço, também, a recomendação do seu material publicado, o qual irei certamente verificar.

Abraço! continuar lendo

Olá.
Parabéns pelo artigo. Muito bom e esclarecedor.
Gostaria de perguntar sobre procedimentos (existem comentários parecidos abaixo - como o do Luis Ramos, mas não é igual ao meu.
Quando o Poder Público sabe da existência de loteamentos clandestinos, autua o cidadão, o Juiz defere a demolição e mesmo assim vizinhos continuam comprando e construindo casas ao lado, o que devemos fazer? A quem podemos recorrer?
Cordialmente,
ps: continue nos iluminando com seus artigos. continuar lendo

Prezado Pogonatus,

Neste caso, seria aconselhável levar essa informação ao conhecimento da Promotoria de Defesa da Habitação e Urbanismo, a qual é competente para tomar medidas judiciais e extrajudiciais cabíveis.

Um abraço! continuar lendo

Boa noite!
Quais as consequências (prejuízos), se já adquiri uma fração ideal (500mts) em uma gleba de 4 alqueres, zona rural. continuar lendo