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30 de Maio de 2020

Parcelamento do solo ilegal: efeitos na relação de consumo

Cabimento de indenização aos consumidores lesados em virtude da alienação ilegal de lotes.

Hébia Machado, Bacharel em Direito
Publicado por Hébia Machado
há 4 anos

Parcelamento do solo ilegal efeitos na relao de consumo

Como consequência lógica decorrente do registro do parcelamento do solo, tem-se o surgimento de outros imóveis individualizados, decorrentes do fracionamento do terreno primitivo.

Estas glebas/unidades habitacionais que se destinam a satisfazer a necessidade de moradia e/ou lazer, podem ser objeto de relação de consumo, adquirindo natureza de produto, nos termos do artigo , § 1º da Lei 8078/90.

Dessa forma, ao efetuar as comercializações das glebas fracionadas, ou permitir que alguém as faça, empreendedores/vendedores assumem a condição de fornecedores (artigo , caput, da Lei 8078/90), enquanto que os adquirentes dos imóveis passam a ser considerados consumidores (artigo da Lei 8078/90), materializando-se, assim, típicas relações de consumo.

O Código de Defesa do Consumidor elenca, no artigo , incisos IV e VI, normas protetivas contra práticas abusivas e versando sobre a efetiva reparação dos prejuízos decorrentes das relações de consumo.

Nesse contexto, tem-se que a prática de colocar no mercado de consumo produtos juridicamente inexistentes e inadequados aos fins a que se destinam mostra-se manifestamente abusiva.

Inclusive, ataca frontalmente o princípio da proteção da confiança, segundo o qual o fornecedor deve entregar ao consumidor um produto livre de defeitos.

Por essa razão, os fornecedores de produtos respondem solidariamente pelos vícios que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam, reputando-se nula de pleno direito qualquer estipulação contratual que impossibilite, exonere ou atenue essa responsabilidade legal, conforme artigos 24, 25, 51, inciso I, do CDC.

Neste caso, a reparação do dano pode operar-se de duas formas: pela substituição do bem por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso, ou pela restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos (CDC, artigo 18, § 1º, incisos I e II).

A par da previsão do sistema de reparação de danos sugerido pelo CDC, verifica-se a previsão do artigo 927 do Código Civil: “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Feitas estas considerações, é possível afirmar que, tendo em vista a ilegalidade de um parcelamento do solo, seja decorrente da ausência de aprovação e registro ou do desrespeito ao mínimo do módulo rural, as promessas de venda dos lotes eventualmente celebradas são ilegais, por força do artigo 37, da Lei 6.766/79, e geram vantagens indevidas para os empreendedores/vendedores.

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado (Lei 6766/79).

Isso porque, o momento do registro corresponde à ocasião em que o parcelamento do solo começa a ter existência jurídica, na medida em que transforma o terreno original em frações ideais perfeitamente identificáveis e passíveis de alienação, além de conceder proteção aos interesses dos futuros adquirentes dos lotes/glebas fracionados.

Assim se manifestou o Superior Tribunal de Justiça sobre impossibilidade de registro imobiliário decorrente de parcelamento ilegal:

A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o Juiz que proíbe o registro desse negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. (Recurso Ordinário em MS nº 9.876, São Paulo, DJ de 18.10.99, Rel. Min. Ari Pargendler, 3ª Turma do STJ).

Constatando-se a ilegalidade do parcelamento do solo e, consequentemente, a impossibilidade de sua regularização, por força dos artigos 37 e 38, os contratos eventualmente celebrados, são nulos de pleno direito, razão pela qual, os promitentes-vendedores, mesmo que se esforcem, não possuem condições de transmitir o domínio sobre os lotes, juridicamente inexistentes.

7 Comentários

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Top! Fiz algumas ações recentemente nesse sentido! continuar lendo

Imagino que não serão seus últimos trabalhos envolvendo a questão, considerando que a prática de parcelamentos ilegais, infelizmente, é bastante comum...

Os adquirentes/consumidores prejudicados devem buscar advogados atuantes na área para resguardar seus direitos. continuar lendo

Excelente artigo Dra Hébia, gostaria perguntar, sobre a possibilidade de, num fracionamento desse tipo, o oficial do registro, realizar certidão, de copropriedade do registro primitivo, ou seja, mantém-se o mesmo registro e se registra mais uma pessoa como proprietária, da mesma matricula, em um percentual da coisa, é possível? Muito obrigado pelo artigo, está tendo muita valia. continuar lendo

Prezado Marcelo,

Somente será possível um registro, na mesma matrícula, de coproprietários de um mesmo bem imóvel, se houver efetivamente um condomínio geral (Código Civil, artigo 1314 e ss).

Caso contrário, estaria caracterizada a ocorrência de um falso condomínio, prática vedada, inclusive pelo STJ, conforme jurisprudência citada no artigo acima, já que objetiva fraudar as vedações previstas na Lei 6.766/79, relacionadas à impossibilidade de parcelamento de solo rural, desrespeitando o mínimo do módulo rural.

Espero ter conseguido esclarecer a sua dúvida.

Abraço! continuar lendo

Comentando o comentário, faço coro com a resposta da autora por entender que o registro em copropriedade (no caso, falso condomínio), viria a contrariar a mens legis, legalizando uma situação fática que é exatamente o contrário do objetivo inicial da norma, ou seja, atribuindo legalidade formal ao que se reveste de ilegalidade material. Abraços. continuar lendo

Parabéns por mais um brilhante artigo Dra. Hébia! Mais uma aula sobre esse interessante tópico jurídico, pouco abordado, mas de vital importância para a sociedade que busca (?) garantir um meio ambiente equilibrado para as futuras gerações. continuar lendo

Obrigada não apenas pelo incentivo costumeiro, Dr. Arlem, mas também pela oportuna complementação da resposta no comentário anterior!

Grande abraço! continuar lendo