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28 de Junho de 2017

Usucapião de imóvel originário de loteamentos clandestinos e ilegais

O instituto da Usucapião é capaz de afastar todos os vícios do lote proveniente de parcelamento do solo clandestino e ilegal realizado em zona rural?

Hébia Machado
Publicado por Hébia Machado
há 9 meses

Usucapio de imvel originrio de loteamentos clandestinos e ilegais


De acordo com o sistema instituído pela Lei 6.766/79, o parcelamento do solo para fins urbanos pressupõe que a gleba dividenda se situe em zona urbana ou de expansão urbana (artigo 3º, caput):

Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999, grifos nossos)

Assim sendo, observa-se que o artigo 3o da Lei 6.766/99 não deixa dúvidas quanto à proibição de que parcelamentos do solo sejam realizados em zona rural.

Neste sentido, importante a lição de Diógenes Gasparini:

O parcelamento do solo para fins urbanos, segundo a sistemática da Lei federal n. 6.766/79, só pode ser concretizado nas zonas urbanas ou de expansão urbana. Na zona rural, dada a luminar clareza desse dispositivo, nenhum terreno pode ser loteado ou desmembrado para fins urbanos, ou seja, para a implantação de novo núcleo residencial, comercial, industrial ou de lazer. (O Município e o Parcelamento do Solo, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1988, pág. 25, grifos nossos).

Ressalte-se que a definição de zoneamento dos imóveis não decorre de vontade das partes, mas tão somente de decisão do Município onde eles se inserem.

A par disso, o artigo 182 da CR/88 determina que o parcelamento do solo deve atender às exigências do plano diretor, tendo em vista a ordenação da cidade, como política de desenvolvimento e de expansão urbana.

A Lei nº 6.766 de 19.12.79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, integra a eficácia do citado dispositivo constitucional.

Portanto, não pode ser admitida usucapião de modo contrário ao regramento do parcelamento do solo, previsto na própria Constituição da República. O contrário seria legitimar, via usucapião, o loteamento clandestino e ilegal, levando ao caos na ocupação do solo.

Nesse sentido, passa-se a transcrever as seguintes jurisprudências ilustrativas do entendimento dominante nos tribunais:

USUCAPIÃO ESPECIAL - Imóvel urbano - O apelante pretende usucapir lote de terreno em loteamento clandestino - Lote situado em área que não foi objeto de regular parcelamento de solo - O lote tem 112,97 m2, área inferior ao do módulo urbano - O art. 183 da Constituição Federal, prevê o usucapião especial urbano de imóvel urbano com área de até 250 m2, àquele que o possuir de maneira ininterrupta e sem oposição, por cinco anos, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural - O art. 182 da Lei Maior estatui que o parcelamento do solo urbano deve atender as exigências do plano diretor, tendo em vista a ordenação da cidade, como política de desenvolvimento e de expansão urbana - O art. da Lei 6.766/79 impõe requisitos mínimos para o parcelamento do solo urbano, entre os quais área mínima de 125 m2 - Interpretação sistemática - Não pode ser admitido usucapião especial urbano de modo contrário ao regramento do parcelamento do solo, previsto na própria Constituição, na lei federal que regula o tema e na lei municipal que estabelece o módulo urbano - O usucapião não é via adequada à regularização de loteamento clandestino - À falta de matrícula, não é possível o registro de sentença que concedesse o usucapião - Configurada a inutilidade do provimento jurisdicional pleiteado - Sentença mantida - Recurso improvido. - TJSP – APELAÇÃO CÍVEL nº 0011168-60.2010.8.26.0224 ou 990.10.378810-9 - Guarulhos – j. 01/02/2011 – Rel. Paulo Eduardo Razuk)

CIVIL - RECURSO ESPECIAL – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - ÁREA INFERIOR AO MÓDULO URBANO - LEI MUNICIPAL - VEDAÇÃO - ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 550 e 552 DO CC/16 - NOCORRÊNCIA. 1 - In casu, como bem ressaltado no acórdão impugnado, "o imóvel que se pretende usucapir não atende às normas municipais que estabelecem o módulo mínimo local, para parcelamento do solo urbano.´ (fls. 168/169), não constituindo o referido imóvel, portanto, objeto legalizável, nos termos da lei municipal. Conforme evidenciado pela Prefeitura Municipal de Socorro, no Oficio de fls. 135, o módulo mínimo para o parcelamento do solo urbano daquele município é de 250m2, e o imóvel em questão possui apenas 126m2. Ora, caso se admitisse o usucapião de tal área, estar-se-ia viabilizando, de forma direta, o registro de área inferior àquela permitida pela lei daquele município. Há, portanto, vício na própria relação jurídica que se pretende modificar com a aquisição definitiva do imóvel. 2 - Destarte, incensurável o v. Acórdão recorrido (fls.169) quando afirmou que "o entendimento do pedido implicaria em ofensa à norma municipal relativa ao parcelamento do solo urbano, pela via reflexa do usucapião. Seria, com isso, legalizado o que a Lei não permite. Anotou, a propósito, o DD. Promotor de Justiça que, na Comarca de Socorro, isso vem ocorrendo "como meio de buscar a legitimação de parcelamento de imóveis realizados irregularmente e clandestinamente.’ 3 - Recurso não conhecido (STJ - Quarta Turma - Resp. Nº 402.792-SP - Rei. Min.

Jorge Scartezzini - j. 26.10.2004).

USUCAPIÃO - Indeferimento da inicial - Impossibilidade jurídica do pedido e ilegitimidade de parte - Condomínio que não está devidamente averbado junto ao registro imobiliárioIrregularidade que não pode ser suprida por meio de prescrição aquisitiva - O condomínio não tem capacidade aquisitiva para exercer direito de propriedade - Inexistência jurídica que impede a aquisição por usucapião - Sentença mantida - Recurso improvido. (TJSP - Apelação Cível n. 311.947-4/9 - Campinas - 4a Câmara de Direito Privado - Relator: Carlos Stroppa-12.02.04-V. U.).

USUCAPIÃO - O usucapião não é o meio apropriado para regularização de loteamento clandestino e sim modo de aquisição de propriedade pela posse animus domini. Recurso provido para julgar improcedente a ação. (TJSP - Apelação Cível nº 84.792-4 - Rei. Ênio Zulianni - 27.07.99 – V. U.).

A par disso, é importante esclarecer que lotes situados em áreas que não foram regularmente parceladas não possuem a correspondente matrícula do imóvel no Registro Público. Consequentemente, diante da impossibilidade de registro da sentença eventualmente prolatada, inviável a procedência do pedido de reconhecimento da prescrição aquisitiva.

[…] a falta de registro do loteamento é insuperável, à simples constatação de que não haveria como, sem esse registro, cumprir a individualização do lote com a necessária continuidade do registro. Não é possível, em termos registrários, inserir registro do que ainda não está loteado, de modo a nortear a divisão final do chão entre os titulares (Grifos do original. Disponível em: http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/202330189/apelacao-apl-11403720118260470-sp-0001140-372.... Acesso em: 12/09/2016).

Assim sendo, os requerentes não possuem interesse de agir, já que eventual provimento jurisdicional favorável será inútil. É que, sem parcelamento regular, não é possível abrir matrícula. Sem matrícula, a sentença que deferir o usucapião não pode ser registrada.

USUCAPIÃO – Apelo contra sentença que julgou extinta a demanda, nos termos do artigo 267, inciso VI, do Código de processo CivilLoteamento clandestino e irregular – Impossibilidade de registro, a inviabilizar o pedido de reconhecimento da prescrição aquisitiva – Sentença mantida, pelas razões constantes do corpo do voto – Apelo improvido. (TJ-SP - APL: 00011403720118260470 SP 0001140-37.2011.8.26.0470, Relator: Luiz Ambra, Data de Julgamento: 24/06/2015, 13ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 24/06/2015)

REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de venda e compra - Loteamento não registrado - Abertura de matrícula - Impossibilidade - Imóvel com descrição precária e, sua área maior, vendido em parte segregada - Necessidade de apuração do remanescente - Ausência de controle da disponibilidade e da especialidade - Identificação do proprietário e de sua mulher - Necessidade de adequação dos dados qualificativos do título com os do registro - Averbação que se faz necessária - Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n.º 118-6/0, Rei. Des. Luiz Tâmbara J. 5.11.2003).

REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de escritura pública de compra e venda de lotes que integram loteamento não inscrito, mantida na sentença de procedência da dúvida suscitada pelo Oficial. Lotes destacados de área maior, que apresentam descrição precária. Necessidade de apuração da área e devida delimitação e caracterização dos lotes, de modo a permitir o ingresso seguro, no registro imobiliário, evitar sobreposição de área e possibilitar o controle da disponibilidade. Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n.º 651-6/2, Rei. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 22.2.2007).

REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida julgada procedente - Negado registro de escritura de venda e compra de lote destacado de área maior – Loteamento clandestino - Indispensável a prévia regularização do parcelamento - Ocorrência de destaques anteriores - Inviabilizado o controle de disponibilidade e especialidade - Necessidade de apuração do remanescente e da correta localização do lote na área de que foi destacado - Recurso não provido. (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n.º 810-6/9, Rei. Des. Ruy Camilo, j. 27.5.2008)

REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida - Fração ideal de imóvel a que atribuída área certa – Elementos registrários que demonstram a implantação de parcelamento irregular do solo urbano – Registro inviável - Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n.º 857-6/2, Rei. Des. Ruy Camilo, j. 3.6.2008).

Dessa forma, sem possibilidade de registro, por falta de matrícula, a qual não poderá ser aberta sem a regularização do loteamento, a sentença concessiva da usucapião será um título inútil.

Além disso, para fins de desmembramento de um imóvel rural, as partes frutos da divisão deverão respeitar o limite mínimo de fracionamento, que corresponde ao módulo rural.

Artigo 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural (Lei 4504/64, Estatuto da Terra).

Acerca do módulo rural, tem-se a seguinte definição:

O conceito de módulo rural é derivado do conceito de propriedade familiar e, em sendo assim, é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico (Disponível em: http://www.incra.gov.br/o-queemodulo-rural. Acesso em: 18/01/2016).

Em poucas palavras, pode-se afirmar que a análise sistemática da ordem jurídica não torna legítimo o reconhecimento de usucapião de imóvel originado de loteamento clandestino e ilegal, mediante decisão fundada no simplista argumento da forma originária de aquisição da propriedade.

Com efeito, partindo-se da premissa de que o instituto da usucapião não corresponde à via adequada para a regularização de loteamento clandestino e ilegal, não se mostra juridicamente viável aludida pretensão. Isso porque, conforme exposto, não se pode ignorar os diversos impeditivos ao reconhecimento da usucapião, não apenas de natureza legal, mas também, de ordem constitucional.

4 Comentários

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Brilhante, Dra. Hébia!
Acho que vou fazer um "modelinho" do tipo "copia e cola" para comentar seus textos.
Afinal, são sempre muito bem escritos, com o dom de detalhar sem ser prolixo, aprofundando o tema sem selecionar o público pela capacidade de compreensão.
Como dito alhures, brilhante! continuar lendo

Obrigada por mais um comentário sempre incentivador!
Saiba que sua opinião é sempre importante, sobretudo, quanto ao presente artigo, uma vez que sou conhecedora de sua grande dedicação ao tema.
Grande abraço! continuar lendo

Ótimo Texto, é justamente com esse problema relativo a parcelamento de solo irregular e loteamentos clandestinos que eu lido todos os dias no Meu trabalho e digo isso é mais comum do que se imagina, em todo país a gestão do território ainda é problema para todos os órgãos públicos pertinentes, pois envolve não só a lei mas também vontade política acerca do assunto. Parabéns Doutora pelo texto elucidativo. continuar lendo

Excelente Artigo Dra. Hébia!!

Parabéns pela excelente exposição sobre o tema!! continuar lendo